本文摘要：8月19日晚间，招商局置地公布2019年中期业绩公告。

8月19日晚间，招商局置地公布2019年中期业绩公告。公告表明，本期招商局置地构建合约销售额158.3亿元，同比额减9.2%；销售面积92.4万平方米，同比快速增长13.9%。少数股东权益占到比大 榨取净利润期内，招商局置地构建营收29.0亿元，同比上升11.8%，但销售成本却额减6.9%至19.5亿元，导致毛利同比下降49.6%至9.5亿元。在结转收益收窄的情况下，本期公司的管理费用却大上涨87.9%至1.3亿元；公司净利润同比下降53.3%至5.3亿元，但归母净利润却同比快速增长15.0%至4.9亿元。

本期经常出现净利润上升但归母下降的情况，根本原因在于招商局置地长期以来母公司股东权益与少数股东权益之间的比例失调。招商局置地前身为专门从事电子贸易业务的东力实业有限公司有限公司，2012年4月，招商地产以1.99亿港元的代价并购东力实业，并于一年后投资近50亿元资产，期望借壳东力实业打造出其融资平台。2013年11月，东力实业月改名为招商局置地，招商地产将持有人的11个项目公司资源流经到招商局置地中，招商局置地已完成资产重组并新的上市。

到了2015年底，招商蛇口吸取拆分招商地产构建重组上市，同时也就持有人了招商局置地的股权。不过，在首度流经招商局置地的项目资产中，有4个体量较小但股权并未约有限公司比例，在招商局置地出生于伊始的2013年，之后已总计了62.4亿元的少数股东权益，其中4个项目公司的少数股东权益为61.3亿元，而母公司股东权益则为52.2亿元。2017年，招商局置地的少数股东权益大幅度快速增长至143.6亿元，将近两倍于74.1亿元的母公司股东权益。

这一情况不仅沿袭到了2019年中期，且二者间的差距还在更进一步拉大——截至期末，招商局置地的少数股东权益为179.3亿元，近2.2倍于81.9亿元的母公司股东权益。二者间长年的比例流失，令其招商局置地的归母净利润接到了较小影响，而少数股东损益榨取了较多的净利润。2017年，公司少数股东损益约13.0亿元，占到当期净利润的44.3%；2018年，公司少数股东损益约9.9亿元，占到当期净利润的44.9%；而在本期，因期内权益比例较高的项目公司展开了交付给结转，令其招商局置地的少数股东损益经常出现了较小波动，仅有为3700万元，而去年同期则低约3.8亿元。

由此一来，之后经常出现了本期公司净利润上升但归母下降的情形，但从长年来看，少数股东损益仍然不会占取招商局置地较小比例的净利润。不竞争契约致布局有限 研发规模恐难快速增长 招商局置地与招商蛇口一样宿老务实经营，期末现金92.2亿元，有息负债总计208.6亿元，其中一年内届满负债53.0亿元，1-2年内届满债务12.5亿元，2-5年内届满债务124.1亿元，债务结构合理，债务压力并不大。同时，招商局置地亦享有央企融资成本优势与能力，最近一期发售合计19亿元的债券，票面利率仅有4.6%。

不过，招商局置地的规模恐难有较小快速增长。一方面，公司土储量较较少，截至期末，公司在佛山、广州、重庆、南京、句容及西安享有30个项目，土储面积大约501.2万平方米；而本期公司仅有新的售予一块计容面积为11.6万平方米的土地。

与招商蛇口之间定下的不竞争契约亦对公司的布局展开了较小容许——招商蛇口会与其在佛山、广州、南京、句容、重庆、西安展开研发竞争，本期招商局置地的销售额来源正是来自于上述城市，而招商局置地则无法转入招商蛇口布局的46个城市。同时，招商蛇口坐落于北京、上海的办公室物管业务将转予招商局置地，佛山的管理过渡性资产亦将交由招商局置地运营。此外，招商局置地回应或不会解散在重庆与西安的地产研发，并仍然享有转入招商蛇口并未布局城市的优先选择权。

这意味著，招商局置地虽然提供了一些轻资产业务作为补偿，但在研发业务布局有限的情况下，对其研发规模的提高有更为深远影响的影响。

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